Samowola budowlana mimo, iż nie jest pojęciem ustawowym, w praktyce oznacza postępowanie administracyjne prowadzone przez organ nadzoru budowlanego, w sytuacji, gdy inwestor, wbrew obowiązującym przepisom, rozpoczął budowę bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia, wykonuje roboty budowlanego niezgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę, czy zmienił sposób użytkowania obiektu. Samowola budowlana może zatem powstać na różnych etapach powstawania inwestycji tj: na etapie przystąpienia do realizacji robót budowlanych, na etapie prowadzenia robót budowlanych, a także na etapie oddania inwestycji do użytkowania.

Kwestia ta szczegółowo uregulowana jest w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.), w artykułach 48-49a, art.49b, art.50-51. Ustawa ta rozróżnia kilka typów samowoli budowlanej. Jedną z nich jest budowa obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia. Przypadek ten został opisany w art.48- 49 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane.

PROCEDURA LEGALIZACYJNA OPARTA NA ART.48 USTAWY PRAWO BUDOWLANE

PODSTAWOWE ZAGADNIENIA

STRONY POSTĘPOWANIA Stroną postępowania, prowadzonego w oparciu o przepisy art. 48 ustawy prawo budowlane, jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo, kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

ADRESAT DECYZJI Adresatami decyzji i postanowień wydawanych na podstawie omawianego przepisu mogą być: inwestor, właściciel obiektu budowlanego lub zarządca obiektu budowlanego będącego przedmiotem postępowania. Zaś organami właściwymi do wszczęcia postępowania administracyjnego i jego prowadzenia są organy nadzoru budowlanego
Zgodnie z brzmieniem art. 48 ustawy prawo budowlane, w przypadku budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia, zasadą jest, iż właściwy organ nadzoru budowlanego ma obowiązek nakazać rozbiórkę tego obiektu lub jego części.

Od zasady tej wprowadzono odstępstwo, dzięki któremu inwestor spełniając ustawowe wymogi może zalegalizować samowolę budowlaną. Wskazany wyżej artykuł z ustawy prawo budowlane mówi, iż legalizacja samowoli jest możliwa w sytuacji, gdy budowa obiektu bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia:

  1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
  2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Co do zasady, pierwszym orzeczeniem, w postępowaniu legalizacyjnym, jakie wydaje organ nadzoru budowlanego, jest postanowienie w przedmiocie wstrzymania dalszego prowadzenia robót, o ile budowa nie została jeszcze zakończona. W postanowieniu tym organ nadzoru może także ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie następujących dokumentów:

  1. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, aktualnym na dzień opracowania projektu (do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2),
  3. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W przypadku, gdy do czynienia mamy z budową obiektu zakładów górniczych, czy obiektów położonych na terenach zamkniętych, organ nadzoru żąda przedłożenia dodatkowej dokumentacji.

  • Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa powyżej, traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. W sytuacji, gdy budowa została już zakończona, organ nadzoru spełnienie w/w obowiązku traktuje jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego.
    Brak spełnienia obowiązków nałożonych na inwestora w postanowieniu, skutkuje wydaniem orzeczenia nakazującego rozbiórkę obiektu budowlanego.
  • Kolejnym etapem legalizacji samowoli jest badanie przez organ nadzoru spełnienia, przez inwestora obowiązków nałożonych na niego postanowieniem zarówno pod kątem formalnym, jak i merytorycznym.

Pozytywny wynik tego badania daje podstawę do wydania postanowienia ustalającego wysokość opłaty legalizacyjnej, na które przysługuje zażalenie.

Jeżeli zostały spełnione wszystkie wymagania określone w art. 49 ust. 1 ustawy prawo budowlane oraz została uiszczona w terminie ustalona opłata legalizacyjna, organ nadzoru budowlanego, w zależności od stanu faktycznego sprawy, wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

WYJĄTKI Procedura opisana powyżej nie znajduje zastosowania do obiektów budowlanych wybudowanych przed dniem 1 stycznia 1995 roku. W takiej sytuacji zastosowanie mają odpowiednie przepisy z ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane, które są mniej restrykcyjne.

PRAKTYCZNE WSKAZÓWKI

Procedura wynikająca z art.48 ustawy prawo budowalne, opisana w niniejszym artykule, nie znajduje zastosowania w sytuacji, gdy samowola budowlana dotyczy braku zgłoszenia budowy (wyjątek budowa domu jednorodzinnego), czy sytuacji, gdy inwestor wykonał, bez wcześniejszego zgłoszenia organowi, prace takie jak: remont obiektu, rozbiórka obiektu, czy jego przebudowa. W takim przypadku istnieje możliwość zastosowania łagodniejszego trybu postępowania legalizującego samowolę, bez konieczności ponoszenia finalnie wysokich opłat legalizacyjnych.
Stąd w praktyce kluczowe znaczenie dla konsekwencji prawnych i finansowych ponoszonych przez inwestora, ma fakt prawidłowego określenia rodzaju samowoli budowlanej, jakiej się dopuścił i czasu, kiedy miało to miejsce.