Mało z nas ma świadomość, że poza samowolą budowlaną istnieje także samowola urbanistyczna. Z samowolą urbanistyczną mamy do czynienia, np.: gdy wykorzystujemy naszą działkę w sposób sprzeczny niż wynika to z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy innych aktów planistycznych. Nadto musimy pamiętać, że dokonując zmiany zagospodarowania terenu, która ma charakter trwały powinniśmy uzyskać uprzednio decyzję o warunkach zabudowy.
W innym wypadku musimy liczyć się z konsekwencjami w postaci otrzymania decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wstrzymującej użytkowanie terenu z jednoczesnym wyznaczeniem nam terminu, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania terenu.
W przypadku popełnienia tzw. samowoli urbanistycznej organem zobowiązanym do prowadzenia sprawy, nie jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, jak w przypadku klasycznej samowoli budowlanej, lecz Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta.
Jak to się ma w praktyce?
Jeżeli na działce z funkcją zabudowy mieszkaniowej, właściciel w jej części urządzi sobie np.: składowisko przedmiotów, w inny sposób niż poprzez wykonywanie robót budowlanych wówczas możemy złożyć zawiadomienie do organów wykonawczych gminy (tj. do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), o przeprowadzenie kontroli wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania.
Jednym z obowiązków organów wykonawczych gminy, jest stanie na straży ładu przestrzennego obowiązującego na danym terenie. W konsekwencji nasz ustawodawca wyposażył te organy w odpowiednie kompetencje, wynikające wprost z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Podsumowując, jeżeli borykamy się z problemem wykorzystywania sąsiedniej działki niezgodnie z jej przeznaczeniem, jednakże nie doszło przy tym do wykonywania robót budowlanych i powstania obiektu, to fakt ten, możemy zgłosić do odpowiedniego miejscowo urzędu gminy, celem wszczęcia postępowania w sprawie tzw. samowoli urbanistycznej. Te postępowania zasadne są zwłaszcza, gdy zmiana sposobu zagospodarowania terenu niesie ze sobą duże niedogodności dla właścicieli działek sąsiednich, którzy wszak maja prawo oczekiwać aby w otoczeniu ich nieruchomości teren był zagospodarowywany zgodnie z prawem.
W praktyce rzadko jednak procedura ta jest wykorzystywana, ponieważ niewiele osób w ogóle o niej wie, a organy gminy raczej niechętnie podejmują tego typu sprawy z własnej inicjatywy. Czasami jednak wszczęcie postępowania w sprawie samowoli urbanistycznej okazuje się dla nas jedyna drogą do przywrócenia wykorzystania terenu sąsiedniego do zgodności z prawem, zwłaszcza gdy inne organy odmawiają nam zajęcie się sprawą.
Stan prawny na dzień 02.02.2023 r.
