Rozporządzeniem z dnia 20 marca 2020 r. Minister Zdrowia ogłosił na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV‑2.
Niewątpliwie sytuacja ta wpłynie negatywnie na sytuację finansową zarówno nabywców nieruchomości, jak i samych deweloperów. Niektórym wręcz uniemożliwi wywiązywanie się ze zobowiązań umownych np.: niemożność terminowej zapłaty rat wynikających z umowy deweloperskiej, na skutek utraty płynności finansowej spowodowanej koronawirusem.
Czy w takiej sytuacji nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?
Analiza obecnych przepisów prawa przemawia za uznaniem, iż nie są to okoliczności, które uprawniałyby nabywcę do jednostronnego odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Przede wszystkim zaznaczyć należy, iż uprawnień takich nie daje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a dokładnie art.29 tej ustawy, który jako podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej wskazuje m.in. brak doręczenia przez dewelopera prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, czy brak zawarcia w umowie deweloperskiej elementów obligatoryjnych wymienionych z kolei w art. 22 przywołanej wyżej ustawy.
Uprawnienia do jednostronnego odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywcy nieruchomości z powodu ogłoszonego w kraju stanu epidemii, nie wprowadziła także ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.
W miejscu tym wskazać należy, iż obecna sytuacja zw. z rozprzestrzenianiem się koronawirusa jest bardzo dynamiczna. Nie można zatem wykluczyć, iż zostaną wprowadzone przepisy prawa, mające na celu ochronę nabywców nieruchomości w sytuacji, gdy nie są oni w stanie wywiązać się ze zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej, z powodu utraty płynności finansowej przez wprowadzony stan epidemi
Jakie kroki prawne może podjąć nabywca nieruchomości celem rozwiązania umowy deweloperskiej ?
- W pierwszej kolejności, należy dokładnie przeanalizować treść podpisanej przez nas umowy deweloperskiej, która wszak może zawierać zapisy, uprawniające nas do rozwiązania umowy, bądź prześledzić raz jeszcze tok realizacji postanowień umownych przez dewelopera. Do rozważenia jest także dokonanie cesji umowy deweloperskiej.
- Nadto, warto także pamiętać o możliwości rozwiązania umowy za porozumieniem stron. W tym celu należy wystąpić do dewelopera z przedstawieniem mu proponowanych warunków rozwiązania umowy wraz ze wskazaniem przyczyn, dla których zmuszeni jesteśmy rozwiązać umowę.
- W przypadku braku zgody dewelopera na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, można ostatecznie wystąpić do sądu z żądaniem by to sąd zmienił treść umowy deweloperskiej oznaczając sposób jej wykonania (np.: zmiana harmonogramu płatności), wysokość świadczenia lub orzekł o rozwiązaniu umowy.
Uprawnienie takie daje nam art. 357¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny, który brzmi: „jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.
Powołanie się na w/w klauzulę rebus sic stantibus zasadne jest tylko w sytuacji, gdy spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, gdyby spełniła świadczenie zgodnie z umową. Jednocześnie muszą zaistnieć takie przesłanki, jak nadzwyczajna zmiana okoliczności, czego nie można było przewidzieć przy zawarciu umowy.
W mojej ocenie, obecnie wprowadzony stan epidemii zw. z koronawirusem, można uznać, jako nadzwyczajną zmianę okoliczności, która może stanowić podstawę do tego, by sąd zaingerował w treść zawartej umowy. Musimy jednak pamiętać, iż sądy z dużą dozą ostrożności stosują w/w klauzulę, jest to bowiem sytuacja wyjątkowa.
Stan epidemii stawia wszystkich uczestników przedsięwzięć deweloperskich przed nowymi wyzwaniami dlatego też każdy przypadek należy oceniać indywidualnie. O tym, które z wyżej zaproponowanych przez nas rozwiązań jest dla Państwa najkorzystniejsze będzie można wskazać po dokonaniu analizy Państwa sytuacji, a także treści podpisanej przez Państwa umowy deweloperskiej. W tym celu zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią poprzez stronę internetową www.kancelaria-budowlana.pl
Stan prawny na dzień 20 kwietnia 2020 r.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.),
- ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805),
- ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 z późn. zm.),
- rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.).
