Samowola budowlana mimo, iż nie jest pojęciem ustawowym, w praktyce oznacza postępowanie administracyjne prowadzone przez organ nadzoru budowlanego, w sytuacji, gdy inwestor, wbrew obowiązującym przepisom, rozpoczął budowę bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia, wykonuje roboty budowlanego niezgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę, czy zmienił sposób użytkowania obiektu. Samowola budowlana może zatem powstać na różnych etapach powstawania inwestycji tj.: na etapie przystąpienia do realizacji robót budowlanych, na etapie prowadzenia robót budowlanych, a także na etapie oddania inwestycji do użytkowania.
Kwestia ta szczegółowo uregulowana jest w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane w rozdziale 5a zatytułowanym Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy.
Pierwszą czynnością formalną, jaką podejmuje organ nadzoru budowlanego, w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego: bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jest wydanie postanowienia o wstrzymaniu budowy. Na to postanowienie przysługuje zażalenie.
Następnie, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację.
Tym samym zostaje zainicjowana procedura legalizacyjna.
W myśl art.48b ustawy prawo budowlane, organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Do dokumentów tych należą:
- W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 ustawy prawo budowlane:
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
- dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 ustawy prawo budowlane (m.in. trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) oraz dwa egzemplarze projektu technicznego.
- W przypadku budowy innej niż budowa wymagająca decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy innej niż budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy prawo budowlane, do dokumentów legalizacyjnych należą:
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
- oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- projekt zagospodarowania działki lub terenu.
W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych lub wykonania postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.
Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która:
1) zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
2) zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.
Ważne: w decyzji o legalizacji nakładany jest obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Stan prawny na dzień 6 sierpnia 2021 r.
