Zadzwoń do nas: +48 534 555 545

Napisz do nas: biuro@kancelaria-budowlana.pl

Nasz adres: 00-020 Warszawa, ul. Chmielna 2/31 | 00-029 Warszawa Nowy świat 33/13

 

Ostatnie publikacje

Umowa rezerwacyjna w ustawie deweloperskiej

Z dniem 1 lipca 2022 roku do polskiego systemu prawnego weszły regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej, a to za sprawą ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Co prawda umowy rezerwacyjne są powszechnie stosowane większości przedsięwzięć deweloperskich, to dotychczas brak było jednak przepisów, które wprost odnosiłyby się do zasad jej zawarcia.

Zmienia to przywołana wyżej tzw. nowa ustawa deweloperska.

W myśl art.29 ust. 2 ustawy, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art.4 ustawy, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Wymogi jakie dla ważności umowy stawia omawiana ustawa to przede wszystkim zawarcie umowy na piśmie i wskazanie określonego czasu jej obowiązywania.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

W umowie rezerwacyjnej powinny znaleźć się następujące elementy:

1)strony, miejsce i data zawarcia umowy;

2)cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

3)wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;

4)okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

5)określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6)określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.



W tym miejscu warto podkreślić, iż to od woli stron zależy, czy będzie wymagana opłata rezerwacyjna. Jeżeli tak, to należy pamiętać, iż zgodnie z ustawą nie może ona przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.



Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna mocą ustawy jest zaliczana na poczet ceny lokalu lub domu jednorodzinnego, którą to deweloper ma obowiązek przelać na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przypadku gdyby nie doszło do zawarcia umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna powinna zostać niezwłocznie zwrócona do nabywcy w kwocie nominalnej np.: jeżeli nabywca nie otrzymał kredytu.

Inaczej sytuacja związana ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej wygląda, gdy umowa rezerwacyjna poprzedzała zawarcie umów o których mowa w art. 3 albo art. 4 ustawy. Tu ważna regulacja pojawiła się w art. 34 ust. 3 ustawy, który mówi o zwrocie opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w sytuacji gdy deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru a nabywca nie przystąpił z tego powodu do podpisania umowy przenoszącej własność.

Zwrócić należy także uwagę na brak ustawowej regulacji sytuacji, nieuiszczenia opłaty rezerwacyjnej, stąd zaleca się umowne uregulowanie tej kwestii. Podobnie rzecz się ma z możliwością zatrzymania przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej, gdyby do zawarcia umowy doszło z wyłącznej winy rezerwującego, który np. mimo otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej nie decyduje się na podpisanie umowy deweloperskiej. Aby uniknąć sporów na tle zwrotu opłaty rezerwacyjnej do umowy należy wprowadzić odpowiednie zapisy.

Nasza Kancelaria oferuje pomoc prawną przy redagowaniu i weryfikacji umów rezerwacyjnych, uzupełniając ustawowe regulacje, o zapisy zabezpieczające interes naszego Klienta.



Stan prawny na dzień 2 sierpnia 2022 r.